انتقال عین مستاجر در حقوق ایران

موضوع : انتقال عین مستاجر در حقوق ایران

توضیح: این فایل به صورت ورد و آماده ی پرینت می باشد

مقدمه:
مبحث اجاره اماكن مسكوني و همچنين اجاره و سرقفلي اماكن تجاري بحثي‌ست كه قدمت ديرينه دارد و در جاي خود با توجه به پيشرفت مجامع و بوجود آمدن حقوق و تكاليف جديد در هر دوره جزء مسائل بسيار مهم اجتماعي بوده كه به دليل اهميتش همواره مورد توجه قانونگذار آن دوره بوده.
و امروز هم اينجانب به عنوان يك دانشجوي حقوقي موظفم اطلاعات كاملي در اين زمينه كه از موضوعات روز است داشته باشم. سؤالات زيادي ذهنم را پر كرده بود، من جمله اينكه وضعيت سرقفلي و يا اجاره مسكن در صورت انتقال آنها توسط موجر و يا مستأجر به ديگري به چه صورت خواهد بود قطعاً براي رعايت هر چه بهتر نظم عمومي بايد در جامعه به اين مسائل توجه شود به دليل طرح چنين سؤالاتي در ذهنم بود كه رو به سوي نوشتن پروژه تحقيقاتي با اين عنوان آوردم.

 
فصل اول: انتقال عين مسكوني مستأجره
در عقد اجاره با وجود اينكه موجر منافع ملكش را به ديگري اجاره داده اما همچنان عين متعلق به خود اوست و در اين مورد هيچ خدشه‌اي وارد نمي‌شود و او صاحب اختيار عين ملك است و مي‌تواند آن را به هر نحوي چه به ارث يا به وقف يا به بيع انتقال دهد بدون اينكه خدشه‌اي به قرارداد اجاره  وارد آيد و در اين مورد مستأجر نمي‌تواند دخالتي داشته باشد و به بهانه در اختيار داشتن منافع ملك مانع از انتقال شود و يا در حالت عكس آن:
قراردادي را كه موجر با مستأجر بسته، عقد اجاره است و اين عقدي‌ست لازم و طرفين نمي توانند هر يك به دلايل شخصي و به طور جداگانه از زير بار آن شانه خالي كنند و همانطور كه در صفحات بعدي خواهيم خواند انتقال عين مستأجره هيچ خدشه‌اي در استفاده مستأجر از منافع عين تا پايان مدت قرارداد اجاره وارد نمي‌كند.
 
گفتار اول:
در باب اجاره:
به موجب ماده: 466 ق.م: «اجاره عقدي‌ست كه به موجب آن مستأجر مالك منافع عين مستأجره مي‌شود، اجاره دهنده‌ را موجر و اجاره كننده را مستأجر و مورد اجاره را عين مستأجره گويند.»
مادة 467 ق.م: مورد اجاره ممكن‌ست اشياء يا حيوان يا انسان باشد.
اجاره عقدي‌ست لازم و طرفين آن موجر (مالك) مستأجر (اجاره كننده) مي‌باشند. اجاره مي‌تواند در مورد اشياء باشد مانند اينكه وسيله‌اي را اجاره كنيم يا در مورد حيوان باشد و يا انسان، كه البته امروزه خود انسان را اجاره نمي‌كنند بلكه منفعتي كه از فكر كار و خدمت او بر‌مي‌آيد را اجاره مي‌كنند. در اين تحقيق در مورد اجارة ملك صحبت شده چه بصورت مسكوني و چه بصورت تجاري البته صحبتها در مورد عقد اجاره تنها پيش زمينه‌اي براي تحقيق است چرا كه در اين تحقيق چگونگي انتقال عين مستأجره را بررسي مي‌كنيم كه يقيناً بايد اطلاعاتي در مورد عقد اجاره داشته باشيم تا بتوانيم به اين موضوع بپردازيم.
 
الف: خصوصيات قرارداد اجاره:
1-    تعريف اجاره: «اجاره به زبان ساده عبارت از اينست كه شخصي از مال يا حيوان يا خدمت ديگري منفعت ببرد و در مقابل اين منفعت مبلغي به عنوان كرايه يا مال‌الاجاره به صاحب مال بپردازد.» 
در قانون تعديل مال‌الاجاره مصوب 1317 و مقررات بعدي از اجاره تعريفي نشده است شايد به اين علت از تعريف آن صرف‌نظر گرديده كه اجاره از جمله اعمال حقوقي متداول بين مردم است و تقريباً همه با آن آشنايي دارند و مفهوم آن را درك مي‌كند و به احتمال زياد علت اين بوده است كه قانون مدني قبل از تصويب قوانين مربوط به روابط مالك و مستأجر عقد اجاره را تعريف كرده و لزومي براي تعريف مجدد آن احساس نشده است.
قانون مدني ايراني در ماده 466 اجاره را عقدي مي‌داند كه به موجب آن موجر خانه يا مغازه يا حيوان و يا اشياء ديگري را در اختيار مستأجر قرار مي‌دهد، تا از منافع آن‌ها استفاده كند، البته مستأجر بطور مجاني از مورد اجاره استفاده نمي‌كند بلكه در مقابل متعهد مي‌شود مالي را كه معمولاً پول است به موجر بپردازد. مقدار پولي كه مستأجر به موجر در مقابل استفاده از مورد اجاره مي‌پردازد ممكن‌ست يكجا يا بطور ماهانه يا سالانه يا بيشتر باشد، اين مبلغ را مال‌الاجاره يا اجاره‌بها مي‌نامند.
اجاره دهنده را موجر و اجاره كننده را مستأجر مي‌نامند و مورد اجاره در زبان حقوقي «عين مستأجره» ناميده مي‌شود حال كه معلوم شد اجاره قراردادي‌ست كه بين موجر و مستأجر منعقد مي‌گردد، بايد طرفين قرارداد واجد شرايط خاصي باشند تا بتوانند اين عقد را بوجود آورند. از جمله اين شرايط اينست كه موجر و مستأجر اهليت داشته باشند يعني عاقل و بالغ و رشيد باشند و اگر اين اوصاف را نداشته باشند عقد اجاره نادرست خواهد بود.
بنابراين اگر كسي عاقل نباشد، چون اراده ندارد و مطالبي را كه بيان مي‌كند از روي شعور و تصميم صحيح نيست نمي‌تواند موجر يا مستأجر بشود و اگر طرف عقد قرار گيرد آن عقد بوجود نمي‌آيد و اگر سند اجاره‌اي را مجنون در حال داشتن جنون امضاء كرده باشد آن سند اعتباري ندارد و اثري از نظر حقوقي بر آن بار نمي‌شود.
شخص نابالغ يعني صغير و طفل هم اگر طرف عقد اجاره قرار بگيرد چون فاقد اجاره است آن عقد باطل است. صغير يا طفل يا نابالغ به كسي گفته مي‌شود كه به سن معيني كه سن بلوغ ناميده مي‌شود، نرسيده باشد كه اين سن در حال حاضر در دختر 9 سال تمام قمري و در پسر 15 سال تمام قمري‌ست.
اشخاص غير رشيد يعني كساني كه عقل مالي آنها بطور كامل رشد نكرده است اگر چه صغير نباشند نمي‌توانند بدون اجازة ولي يعني پدر و جد پدري يا قيم (در صورت نبودن پدر يا جد پدري) طرف عقد اجاره قرار بگيرند. و اگر بدون اجازه عقد اجاره را منعقد كنند اين عقد درست نيست. يعني اگر پدر و جد پدري يا قيم با اين عقد موافق باشند و اجازه بدهند اين اجاره صحيح است. و اگر با آن مخالفت كنند اين عقد باطل خواهد بود.
2-    پس از آنكه عقد اجاره بطور صحيح واقع شد مستأجر مالك منافع مورد اجاره مي‌شود. به عبارت ديگر همانطور كه موجر مالك عين مورد اجاره است، مستأجر مالك منفعت آن خواهد بود و چون بعد از بستن قرارداد اجاره. مستأجر مالك منافع مورد اجاره مي‌شود مي‌تواند در مدتي كه مورد اجاره در اجارة او هست آن را به ديگري اجاره دهد مگر اينكه در عقد اجاره اول بين او و موجر شرط شده باشد كه حق ندارد آن را به ديگري اجاره دهد، و البته در مورد موجر مشكلي نيست زيرا به راحتي مي‌تواند آن را به ديگري انتقال دهد.

فهرست مطالب

مقدمه    2

فصل اول: انتقال عين مسكوني مستأجره    3

گفتار اول: در باب اجاره     4

الف: خصوصيات قرارداد اجاره    4

ب: حقوق و تكاليف موجر    9

ج: حقوق و تكاليف مستأجر    12

د: در مانعيت و عدم مانعيت عقد اجاره از انتقال    17

ه: انحلال قرارداد اجاره    19

گفتار دوم: در باب انتقال    27

الف: انتقال ارادي (قراردادي) عين مستأجره    28

ب: انتقال قهري عين مستأجره     28

ج: وضعيت اجاره بها    30

د: پيش‌بيني حق فسخ در صورت انتقال    36

ه: در حقوق منتقل اليه    37

فصل دوم: انتقال ملك تجاري مستأجره     39

گفتار اول: معناي لغوي و اصطلاحي حق سرقفلي و كسب و پيشه     41
 
الف: وضعيت سرقفلي و حق كسب و پيشه و تجارت از نظر فقهي    
46
ب: در حقوق منتقل اليه    52

ج: انتقال منافع يا انتقال عين از يك مستأجره به يك مستأجر ديگر    53

ذ: انتقال عين مستأجره به خود مستأجر     55

گفتار دوم: فسخ در سرقفلي     56

الف: پيش‌بيني حق فسخ در صورت انتقال     56

ب: در امكان اسقاط حق سرقفلي     57

ج: فسخ قرارداد اجارة محل كسب و پيشه    59

منابع و مآخذ    62